La inoponibilidad del derecho real

En materia contractual, tercero es quien no es parte en un contrato.

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no están debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero, salvo cuando la ley dispone algo distinto.

Artículo 701 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7665

El derecho real, en contraste con el derecho de crédito, es la reconocida facultad de su titular de actuar sobre la cosa en oposición a otros.  Su oponibilidad es acaso su elemento esencial. La transmisión del derecho real, como históricamente ha recogido la doctrina civilista y la jurisprudencia, requiere del título y modo para lograrse.

Por título, en su acepción más técnica, entiéndase el derecho que se reclama sobre un bien (o derecho) en virtud de un negocio o acto jurídico. Es decir, el título no es, como popularmente se entiende, los papeles que evidencian el derecho que se reclama. El requerimiento de forma en el título, a modo de excepción, responde a la intervención del Estado a través de sus funcionarios – de ordinario el Notario Público - para sancionar el acto como jurídicamente reconocible. Inclusive, el artículo 1245 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §9792, señala de la necesidad de la formalidad contractual – sea por escrito o escritura pública - para algunos negocios jurídicos para efectos probatorios

El requerimiento de la forma de la escritura pública, digamos las capitulaciones matrimoniales, no es porque de alguna manera cuasi-religiosa el Notario Público la enviste por su mera comparecencia con suficiencia sustantiva, sino porque en la tradición del derecho civil se estima que la seguridad del tráfico jurídico queda mejor servida por su intervención y calificación profesional. Baste con compararlas con los llamados “pre-nuptial agreements” del common law angloamericano, que no utilizan la escritura pública latina.        

En los últimos años se ha observado en nuestra jurisdicción un creciente formalismo jurídico en materia contractual y en el derecho de propiedad. El requerimiento de contratos por escrito en asuntos de contratación pública, su registro en la Oficina del Contralor, y el requerimiento de escritura pública para ciertas transacciones denominadas solemnes (hipoteca, donación de inmueble, compraventa de participación pro-indiviso de un bien inmueble, etc.), son instancias donde el principio del consensualismo contractual, recogido hoy implícitamente en el torpe artículo 1237 del Código Civil, §9771, ha tenido que ceder ante las exigencias del manejo del interés público.

La histórica tensión entre el consensualismo y el formalismo jurídico es una manifestación de la lucha entre la autonomía de la voluntad individual frente al reclamo de certeza y seguridad pública en la transmisión de los derechos de propiedad. El artículo 86 de la Ley 52-2022 fue una iteración defectuosa de esa pugna.

Hay que tener presente que el creciente formalismo jurídico dificulta y encarece las transacciones patrimoniales entre los ciudadanos. La respuesta histórica de la ciudadanía a los obstáculos formales ha sido la simulación contractual. Este fenómeno se manifiesta en ocasiones en el uso del efectivo en las transacciones y el esfuerzo de un Estado acaparador decidido en imponer cargas y medidas tributarias para impedirlo. Paradójicamente, a mayor reglamentación, mayor incumplimiento.

Además del título, la constitución del derecho real requiere del modo, que versa sobre la manera en que se transmite el bien objeto de titularidad. Al atender el concepto del modo, el artículo 796 del Código Civil 31 L.P.R.A. §8051, define la tradición como “[…]la entrega real o simbólica que una persona hace a otra de la posesión de un determinado bien con la intención de transmitir el dominio” o, digo yo, cualquier otro derecho real. Los requisitos de la tradición ahora se recogen estatutariamente en el artículo 797, del Código Civil, 31 L.P.R.A.§8052, y son “[…] (a) que la persona que trasmite sea dueña del bien; (b) que exista justa causa para la transmisión; (c) que haya voluntad de trasmitir en el transmitente y de adquirir en el adquirente; y (d) que el transmitente y el adquirente tengan capacidad para trasmitir y adquirir, respectivamente”.

Obsérvese que la tradición, o la exteriorización de la voluntad de transmitir el bien o derecho, puede lograrse real o simbólicamente. La formalidad de la escritura pública en la transmisión de un bien (mueble o inmueble) es conocida como la tradición simbólica instrumental y, a menos que la ley lo requiera, no es la única manera de efectuar la entrega. A modo de ejemplo, para fines jurídicos, el dominio de un bien (mueble o inmueble) se puede transmitir mediante contrato privado, con la entrega de la llave. El caso de VELCO v. Industrial Service Apparel, 143 D.P.R. 243 (1997) ilustra el punto.

Todo lo cual nos lleva a los artículos 700 y 701 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7664, §7665.  En materia del Derecho Inmobiliario Registral, el principio es que la inscripción el en el Registro de la Propiedad es voluntaria. El Registro de la Propiedad, como dice el aforismo, no da ni quita derechos, solo los anuncia. Es decir, su función ordinaria en materia de derechos reales es declarar la existencia de derechos, no constituirlos. Este principio declarativo se recoge en el artículo 700, supra, cuando dispone que “[l]os derechos reales no requieren inscripción en un registro público para que queden constituidos, excepto cuando la ley exija algo distinto”.

Las notables excepciones a este principio son, a modo de ejemplo, el derecho real de garantía de hipoteca, la ley de condominios, las servidumbres en equidad y el derecho de superficie, cuyas inscripciones son constitutivas del derecho. Es decir, si no se inscriben en el Registro de la Propiedad no advienen a la realidad jurídica y carecen de eficacia.  

El artículo 701, supra, - idéntico al anterior artículo 546 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §1872, parece minar lo anterior. Dice el precepto que, “[l]os títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no están debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero, salvo cuando la ley dispone algo distinto”.

Si la esencia del derecho real es su oponibilidad frente otros, y la inscripción del derecho de dominio en el Registro de la Propiedad es declarativa, creería uno que el dominio sobre el bien inmueble – este o no en escritura pública - en efecto es oponible ante terceros.

Este precepto, según redactado, sugiere lo contrario. Primero, dice que no es oponible, razón por la cual la naturaleza real del derecho de dominio queda en entredicho. Resulta que su no inscripción le resta oponibilidad. Segundo, el precepto no define quien es ese tercero que no queda perjudicado por el derecho no inscrito o anotado. La redacción de este precepto, tal cual está, sugiere que la inscripción del título sobre un bien inmueble en el Registro del a Propiedad es lo que le confiere oponibilidad frente al tercero, en todo caso genérico.

En materia contractual, tercero (civil) es quien no es parte en un contrato. En materia inmobiliaria registral, el tercero registral es el adquirente de un derecho inscrito previamente en el Registro de la Propiedad, conforme el artículo 35 de la Ley Hipotecaria vigente, 30 L.P.R.A. §6050.  En el contexto del artículo 701, supra, ¿quién es el tercero? ¿Cualquier persona que no haya sido parte del contrato de compraventa en la cual se transmitió el dominio? ¿O se referirá únicamente al caso al tercero registral de la Ley Hipotecaria, quien arguíblemente no quedo notificado por la fe pública registral de la transmisión del derecho real en controversia?

La coletilla al final del artículo 701, supra, ”[…]salvo cuando la ley dispone algo distinto”, no evita el debilitamiento del derecho real, que ahora ve la necesidad de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener la protección que la ley antes le confería, sin necesidad de mayores formalismos y costos arancelarios y notariales. La excepcionalidad del “salvo…” crea la presunción de la necesidad de la inscripción registral del título para gozar de la protección qua derecho real.

La interpretación de que el precepto solo se refiere a la inoponibilidad del derecho real únicamente en casos de tercería registral bajo el derecho inmobiliario registral, no se desprende, a mi juicio, de una lectura desapasionada del texto. Tal interpretación es arguíble solamente en tanto la letra de la ley general se lea exclusivamente a través del lente de la ley especial, inyectándole al texto precisiones extrínsecas, distorsionando el sentido evidente de su construcción sintáctica y su ubicación contextual bajo un capítulo de disposiciones generales sobre el derecho real.

Tan sencillo que hubiera sido evitar la anfibología y la necesidad del jiu-jitsu exegético con una mejor redacción del texto, como, por ejemplo: “los títulos de dominio o de derechos reales sobre inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad no serán oponibles antes terceros registrales protegidos por la Ley Hipotecaria, salvo cuando la ley disponga lo contrario.”