Ley para la Estabilización de Rentas de Puerto Rico
Será política pública del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, proteger y salvaguardar a arrendatarios y arrendatarias de aumentos sin justificación por parte de propietarios y propietarias de vivienda para alquiler en Puerto Rico. La Asamblea Legislativa entiende y declara que todas las personas dentro de su jurisdicción estarán protegidas contra actos caprichosos que atenten contra la seguridad de vivienda.
Artículo 2.- Declaración de Política Pública, P. de la C. 1242
Con el P. de la C. 1242, denominado con acostumbrado eufemismo legislativo como la Ley para la Estabilización de Rentas de Puerto Rico, la Representante Mariana Nogales Molinelli y otros intentan revivir la antigua Ley de Alquileres Razonables. La controversia sobre la imposición de controles a las rentas de vivienda ha sido una pugna perenne que gira fundamentalmente en torno a la valoración socio-económica de la propiedad.
Por un lado, los arrendadores – de ordinario propietarios de apartamentos o casas – dedican sus bienes inmuebles al arrendamiento de vivienda como medio para generar ingresos. Esto es perfectamente legítimo como ejercicio de los derechos individuales de propiedad y de contratación. Como cuestión de realidades patrimoniales la inmensa mayoría de los propietarios de estos bienes inmuebles los tienen hipotecados a favor de algún ente financiero. Es decir, de ordinario los arrendadores sufragan sus obligaciones con el pago de las rentas por sus arrendatarios, sin excluir que también pueden ser fuente principal de ingresos. Dejo a un lado los arrendamientos a corto plazo, como los que se dan por medio de la plataforma Airbnb y otras, que atienden el mercado turístico y que requieren en todo caso un trato normativo particular. La representación del arrendador como el tiránico y caprichoso casero que oprime al inquilino ha sido la tradicional caricaturización de la lucha de clases por el populista de turno.
Por otro lado, los arrendatarios de vivienda son un sector heterogéneo, en su mayoría compuesta de personas que no tiene la capacidad económica para adquirir una propiedad inmueble y que viven al filo de sus salarios. En tiempos de crisis económica, sea debido a desastres naturales, guerras, desaceleración económica, entre otros, el asalariado es quien asume el golpe sin mayores protecciones. El incremento en los procedimientos judiciales de desahucio son índice alarmante de esta realidad. Los programas de vivienda pública y de asistencia federal como la sección 8 de HUD, entre otros, son paliativos a los serios problemas de la falta de vivienda accesible para el ciudadano. También hay un sector de arrendatarios – los menos - que optan por este arreglo contractual con miras a evitar los riesgos de una inversión inmobiliaria en tiempos de incertidumbre. La representación generalizada del arrendatario como víctima de las inequidades del mercado y el reclamo genérico de los derecho humanos, dramatiza con cierta crudeza hiperbólica la realidad del arrendatario.
En la pugna de intereses entre arrendador y arrendatario, el Estado se alza hoy día, no como árbitro, sino promoviendo a uno u a otro según quien controle el aparato normativo. Hoy día la intervención del Estado en el sector privado es tan ubicua como contradictoria, adelantado sus propios intereses por encima y a menudo en contra de los intereses ciudadanos. No es el Estado como representante de los intereses de la clase dominante - en esa lectura marxista mecanicista - sino como gestor de sus propios intereses, sometiendo al ciudadano a sus pretensiones por vía de la coacción normativa. El histórico abuso del poder por el Estado al imponer contribuciones y arbitrios a la clase asalariada, a la vez que concede incentivos contributivos a sectores privilegiados bajo el pretexto de desarrollo económico, son ejemplos paradigmáticos de esta perversión política.
Tradicionalmente en muchas jurisdicciones del mundo, las respuestas a esta pugna ha sido establecer los mecanismos legales a favor de uno u otro sector según el vaivén del péndulo económico. La Ley de Desahucios, por ejemplo, facilita el procedimiento judicial dirigido a que el arrendador pueda recuperar la posesión de la propiedad en casos de incumplimiento contractual y falta de pago de manera expedita.
En el pasado, el control de rentas y la creación de cuerpos reguladores para implementarlos, ha sido la respuesta para proteger al arrendatario de los aumentos excesivos, en ocasiones injustificados. La Ley de Alquileres Razonables fue la respuesta legislativa a la crisis de vivienda exacerbada por la Segunda Guerra Mundial. Esta ley fue impugnada judicialmente en múltiples ocasiones alegándose su inconstitucionalidad, sea bajo la cláusula contra el menoscabo contractual o de debido proceso de ley (expropiación a la inversa). El Tribunal Supremo de Puerto Rico – al igual que los tribunales de los otros Estados con leyes similares – ha avalado la constitucionalidad de las leyes de control de rentas, siendo deferentes de la facultad legislativa de proveer remedios en el campo socio-económico. En estos tiempos de rutinario menoscabo contractual y festinado uso de las ordenes ejecutivas para declarar estados de emergencia, y de la probada timidez institucional de los tribunales de proteger las prerrogativas ciudadanas frente a los caprichos del Estado, uno tiene que preguntarse si este principio de deferencia sufre de cierta arterioesclerosis judicial.
Visto desde la perspectiva histórico-urbana y de desarrollo económico, las medidas de control de rentas tienen consecuencias desiguales a corto y largo plazo, según se enfoque en los grupos favorecidos o perjudicados por su normativa. A corto plazo el sector de los arrendatarios logra estabilizar su carga económica, aprovechando el derecho a usar la propiedad de otro bajo los términos contemplados en ley. El arrendador, en cambio, ve sus derechos propietarios y contractuales limitados por el Estado, asumiendo éste sus consecuencias patrimoniales adversas. A largo plazo, al no ver posibilidad de crecimiento económico en el arrendamiento, el arrendador pierde el incentivo de invertir y mantener la propiedad. Los valores de las propiedades se estancan o disminuyen, sus condiciones físicas se deterioran, afectándose el uso y disfrute de la propiedad y de su derredor.
Precisamente, ante esta realidad urbana fue que se derogó en 1995 la Ley de Alquiles Razonables. En el P. de la C. 1242 la tragedia se repite como farsa.