Aproximaciones doctrinales al contrato preliminar
La verdad, como decía Emilio Betti en otro contexto, es una aspiración, no un objeto de posesión definitiva.
Por el contrato preliminar las partes se obligan a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar se denomina Opción si le atribuye a una sola de las partes la facultad de decidir sobre la celebración del contrato futuro.
El contrato preliminar no está sujeto a cumplir las formalidades que debe satisfacer el contrato futuro.
Si la parte requerida se niega al otorgamiento del nuevo contrato, el tribunal puede exigir a la misma estricto cumplimiento.
Artículo 1235 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §9756
En términos generales, la naturaleza de los contratos preliminares o preparatorios[i] ha sido motivo de extensas discusiones doctrinales sin que se haya llegado a un consenso doctrinal sobre sus contornos jurídicos. Tan es así que alguno ha dicho - hiperbólicamente sin duda - que no hay siquiera acuerdo entre diversos tratadistas sobre si la figura es admisible[ii].
Reconociendo que toda definición es un punto de partida, no de llegada, los conceptos y categorías jurídicas se definen con miras a contextualizar y sistematizarlos en la esperanza de mejor entender el fenómeno jurídico. Se observa inmediatamente, no obstante, que toda definición una vez postulada requiere de inmediata clarificación, precisión y distinción. En este sentido, pues, cualquier definición de los contratos preparatorios habrá de ser tentativa y, por tanto, insuficiente e incapaz de abarcar todas las posibles permutaciones a las cuales la figura sería de aplicabilidad. En este sentido es necesario prevenir el conceptualismo estéril que ignora las prácticas y conductas de los seres humanos que alientan el desarrollo del Derecho. La verdad, como decía Emilio Betti en otro contexto, es una aspiración, no un objeto de posesión definitiva.
Ante esta observación habría que comenzar subrayando lo obvio: el contrato preliminar encuentra su fundamento positivo como manifestación de la autonomía de la voluntad contractual, hoy recogido en el artículo 1232 del Código civil, 31 L.P.R.A. §9753, el cual reitera que las partes contratantes pueden establecer los pactos y cláusulas y condiciones que tengan por conveniente siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral ni al orden público. Más aún el artículo 1235, 31 L.P.R.A. §9756, acoge el contrato preliminar como uno en que las partes se obligan a celebrar un contrato futuro. Así, pues, el contrato preliminar es tan solo una de las formas en que se ejerce la autonomía de la voluntad contractual al amparo de la ley. Dicho lo anterior, por supuesto, haciendo abstracción de la práctica contractual la cual invariablemente ha encontrado diversas formas y contextos para aplicar la figura.
Esta observación introductoria, que parecería disponer de toda controversia sobre el asunto, sin embargo, es tan sólo el umbral que nos invita a entrar a calificar y clasificar un área en materia contractual de accidentado manejo por su atipicidad. Precisamente, bien podría argüirse que la confusión doctrinal sobre los contratos preliminares reside en que se pretende enmarcar esa autonomía contractual que por su naturaleza resiste ser domesticada dentro de las categorías existentes.
I. Aproximaciones teóricas
Admitido el contrato preliminar en nuestro ordenamiento, sin embargo, queda por desarrollar su naturaleza. Al discutir las diversas teorías sobre el concepto de los contratos preliminares es preciso aclarar que éstas no necesariamente están reñidas entre sí, a modo de categorías excluyentes. Todo lo contrario, las diversas explicaciones doctrinales comparten una serie de observaciones sobre la naturaleza de los contratos preliminares, aunque le concedan mayor o menor importancia a algún elemento según la teoría que se pretenda adelantar. Anticipándonos, y sin pretender ser taxativos, las diversas teorías que a continuación se esbozan, comparten las observaciones siguientes: (i) el reconocimiento de su importancia práctica en el campo económico en donde estos contratos son herramientas jurídicas necesarias para la protección de los intereses de las partes contratantes durante el proceso de perfeccionamiento del contrato definitivo, (ii) el nacimiento de algún tipo de obligación en el momento de perfeccionarse el contrato preliminar y (iii) la subordinación conceptual del contrato preliminar al contrato definitivo a partir de un entendimiento teleológico del iter contractual.
Abordando el contrato preliminar desde la perspectiva más amplia posible, coincido con Román García cuando dice que ésta categoría jurídica es una de naturaleza genérica, la cual sirve de referente conceptual para la sistematización de una serie de combinaciones de naturaleza contractual que las partes pueden realizar amparándose en nuestro ordenamiento jurídico, pudiendo establecer vínculos de diversas clases según la necesidad y conveniencia que incidan en la situación particular, armonizando los respectivos intereses contractuales.
a. El contrato preliminar como contrato preparatorio
Una primera teoría aborda al contrato preliminar como un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato preparado que en la actualidad no pueden o no quieren concluir. A partir de esta formulación de la figura, el contrato preliminar solamente da lugar al nacimiento de una o varias obligaciones de hacer, v.gr. la de celebrar el contrato preparado. Dicho lo anterior, no obstante, nada impide en que en adición a la obligación de hacer se pueden constituir obligaciones de dar y no hacer. En los llamados acuerdos de confidencialidad, por ejemplo, en los cuales las partes pactan la obligación de no divulgar a terceros los secretos y la condición del negocio y producción de documentos como prólogo a un proceso de investigación y análisis (el llamado due diligence) previo a determinar si procede o no una adquisición suponen obligaciones de dar y no hacer.
Para Sánchez Román, por ejemplo, la función en el tráfico jurídico de los contratos preliminares en general era doble: (i) el de constituir entre las partes contratantes un estado de derecho previo al contrato definitivo y, (ii) el de garantizar en la medida de lo posible la celebración del contrato definitivo.
Michel Godreau[iii], por su parte, ha sugerido que el concepto del precontrato (ahora contrato preliminar) debe distinguirse del contrato de opción y de promesa de compraventa - reservándose “para aquellos pactos en los que, aunque se han fijado ya obligaciones, no se han definido con precisión las prestaciones ni la causa del contrato definitivo, de forma tal que el objeto del pacto que ahora los vincula se enmarca dentro de la obligación de negociar de buena fe hacia la conclusión del negocio definitivo.” Esta aproximación a los contratos preliminares, sin embargo, no parece del todo satisfactoria en tanto que borra la línea entre los acuerdos preparatorios y los tratos preliminares previos al perfeccionamiento del contrato. ¿Cómo distinguir entre las negociaciones que no necesariamente habrán de culminar en algún tipo de acuerdo o pacto y el pacto en sí, en donde por definición hay – aunque sea un mínimo – prestaciones exigibles de una o más de las partes? En la medida en que este acercamiento enfatiza la obligación de negociar de buena fe hacia la conclusión del negocio definitivo como la nota distintiva del contrato preliminar, se pierde de vista que su fuente de la obligación dimana del propio contrato y no del principio general de la buena fe, acercando consecuentemente el contrato preliminar a las tratos preliminares previo al perfeccionamiento del contrato.
Vélez Torres[iv], a su vez, entendía al contrato preliminar como aquel que crea un estado de derecho preparatorio necesario a otros contratos posteriores, entendiéndose que estos se efectúan con miras al perfeccionamiento de un contrato principal, en el cual se consolidan las prestaciones de manera definitiva.
Por su parte, Puig Brutau señala con precisión, y citó: “La posibilidad de admitir un contrato que tiene por finalidad obligar a contratar ha sido objeto de largos debates. Su utilidad práctica es indudable, pero ofrece graves dudas su explicación racional y la determinación de sus efectos. Una concepción que puede llamarse clásica considera que el precontrato establece una o varias obligaciones, con cuyo cumplimiento quedará perfeccionado el contrato definitivo. Es decir se trataría de un contrato del que nacen obligaciones de hacer, consistentes en celebrar otro contrato.”[v] A lo cual añade: “Sin embargo, esta manera de entenderlo encuentra graves dificultades en el momento de resolver cómo ha de procederse en caso de incumplimiento. Si la obligación de hacer consiste en emitir las declaraciones de voluntad que son necesarias para perfeccionar el contrato definitivo, se tratará de realizar unos actos de carácter personalísimo, que precisamente por este carácter no podrán obtenerse por vía de ejecución forzosa[…]La ejecución por vía judicial no permite obtener un acto personalísimo del obligado: nemo precise ad factum cogi potest.”[vi] Elipsis nuestro.
Bien podría señalársele a Puig Brutau, en primer lugar, que analizar la figura del contrato preliminar en general desde el evento de su incumplimiento no derrota su naturaleza. El remedio que contempla un ordenamiento jurídico para fines del incumplimiento contractual, sea cual sea, no hace ininteligible el contrato objeto de estudio, aún cuando lo hicieran más o menos útiles para fines económicos. En segundo lugar, los contratos preliminares no están limitados exclusivamente a obligaciones personalísimas, razón por la cual su incumplimiento no daría lugar necesariamente a la aplicación de la máxima romana. Las graves dificultades a las cuales alude nuestro autor, en fin, son sensus strictus de carácter procesal. Es decir, como estructurar un remedio que -en su día- podría darle curso a la llamada garantía patrimonial por el incumplimiento de las obligaciones según dispone nuestro artículo 1156 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §9301.
b. El contrato preliminar como la base del contrato definitivo
Una segunda teoría, sostenida por Roca Sastre[vii], arguye que el contrato preparatorio es en sí un contrato que sirve de base al contrato definitivo, pero en el que las partes sólo sientan unas líneas básicas, contrayendo la obligación de articularlas en un futuro. En este sentido, pues, no hay celebración de un contrato nuevo sino el desenvolvimiento completo del único contrato existente. El contrato preparatorio “[..]deja establecida la obligación de cooperar a la perfección del contrato definitivo. El contrato futuro, prometido, será el que se tuvo ya en cuenta en el contrato preparatorio, pero concretado y desarrollado. La existencia del precontrato no responde al capricho de las partes de celebrar en dos tiempos lo que ya podían haber celebrado de una sola vez, sino que interesa a cada una tener obligada a la otra, incluso antes de que sea posible completa el contrato definitivo.”[viii]
La diferencia conceptual de esta aproximación es que no se acepta que sea un contrato que promete la celebración de otro, sino que es en sí un contrato que sirve de base en el cual se plasman las obligaciones de las partes en dirigir su conducta hacia la celebración del contrato definitivo. Según Roca Sastre, en el contrato preliminar se encuentra todos los elementos esenciales y sustanciales del negocio jurídico, razón por la cual lo único que quedaría es la articulación de los pormenores del contrato y el cumplimiento del plazo acordado para celebrar el contrato definitivo. Bajo esta teoría, y en la medida en que la relación entre el contrato preliminar y el contrato definitivo es tan estrecha, Roca Sastre se ve precisado de atender sus implicaciones en lo referente a la formalidad en los contratos. En cuanto a su relación a los contratos consensuales, pensaría uno que a la luz de lo anterior Roca Sastre se inclinaría a favorecer la llamada tesis de identidad, la cual plantea la equivalencia entre el contrato base y el contrato definitivo. No obstante, Roca Sastre sostiene la diferencia entre ambos negocios jurídicos a partir de que el contrato preparatorio no concluye el negocio jurídico de manera definitiva. Aceptando, in arguendo, como persuasiva la teoría del contrato preliminar como contrato base, es difícil comprender su rechazo de la tesis de la identidad. En la medida en que su teoría destaca el continuum contractual entre ambos momentos, siendo el contrato definitivo la finalidad jurídica del contrato base, del cual la parte, o partes en casos de bilateralidad, viene obligada a cumplir la prestación, pretender subrayar la diferencia entre ambos socava su propio postulado.
En lo referente a los llamados contratos reales[ix], en la medida en que el contrato preliminar prometa una futura celebración, se vería impedida por su propia naturaleza de formalmente lograr la transferencia del derecho real pertinente en los casos en donde se requiere, en adición al consentimiento, la entrega de la cosa objeto del contrato (tradición). Por supuesto, mediando la entrega de la cosa[x] estaríamos ante un contrato real, definitivo, no un contrato preliminar.
Por otro lado, hay que distinguir entre los contratos preliminares aquellos que pueden lograr acceso al Registro de la Propiedad como derechos reales de adquisición preferente, como la opción de compra, artículo 1031 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §8823, y el tanteo, artículo 1034, 31 L.P.R.A. §8832. De igual modo. hay que matizar sin embargo que en cuanto a los llamados derechos reales de garantía. En primer lugar, su naturaleza accesoria a la obligación principal, hace posible su constitución coetáneamente con el contrato preparatorio[xi]. Así, por ejemplo, en un acuerdo preliminar en donde las partes pacten el otorgamiento del contrato definitivo en un futuro, y en donde el deudor de la obligación entregue a su acreedor, ya sea un bien mueble en prenda o constituya una hipoteca sobre un bien inmueble, en garantía del cumplimiento de la obligación plasmada en el contrato preparatorio. Por supuesto, el contrato preparatorio nunca advendría a ser un contrato real, aunque sí el contrato accesorio en la medida en que cumpla con todos los requisitos de ley.
En lo referente a los contratos formales o solemnes, en el cual se requiera la formalidad de la escritura pública, hay que distinguir entre aquellos que son susceptibles de un contrato preliminar y aquellos que por su naturaleza no lo son. Por ejemplo, habría que excluir de la discusión a la donación de inmueble y las capitulaciones matrimoniales por ser negocios jurídicos que requieren la formalidad de escritura pública para su nacimiento a la vida jurídica, pero que no son susceptibles de acuerdos preparatorios. En ambos casos mencionados, tanto el promitente de una donación o capitulación matrimonial siempre podrán retractarse de su promesa sin mayor consecuencia jurídica en cuanto a la donación o matrimonio como tal. En cuyo caso, para que contratar preparatoriamente.
Tanto De Castro y Diez Picazo han criticado esta teoría en tanto que hace necesario que el proyecto de contrato reúna todos los requisitos requeridos para el contrato, pues la insuficiencia en el contrato base sería barrera para la eficacia jurídica del contrato preliminar, toda vez que el desarrollo posterior requerirá una nueva declaración de voluntad o, mejor dicho, un nuevo acuerdo entre las partes sobre los puntos no acordados. En cuyo caso, la teoría no explica adecuadamente lo que pretende, quedando el problema sin resolver.
c. El contrato preliminar como proyecto de contrato
La tercera teoría esbozada por De Castro[xii], sostiene que el contrato preliminar consiste en establecer un proyecto de contrato, concediendo simultáneamente a las partes, o sólo a una de ellas, la facultad de exigir la vigencia de dicho proyecto como contrato, toda vez que se hace difícil entender que haya otra cosa distinta a los tratos preliminares. En este sentido, el desarrollo contractual como tal es lo que constituirá el contenido total del contrato. No obstante, para este autor, este desarrollo contractual tiene dos momentos claramente distinguibles: (i) un primer momento en la cual se acuerda el proyecto, y (ii) un segundo momento en donde se exige la prestación acordada previamente.
Sobre esta teoría, Diez Picazo y Antonio Gullón son de la opinión que la misma explica acertadamente el concepto del precontrato, indicando que con el precontrato la relación contractual se abre ya a las partes en el momento mismo de su celebración, reservándose alguna parte si así lo estima pertinente, la facultad de exigir en un momento posterior su puesta en vigor[xiii].
Por su parte, Albaladejo comenta: “Mas, lo que cabe preguntarse es si tiene alguna utilidad práctica precontratar para luego contratar después lo que antes se acordó que más tarde se iba a acordar, de modo que se darían dos acuerdos, dos contratos, el preparado y el preparatorio, para en definitiva llegar a obligarse al resultado a que las partes se querían obligar desde el principio, cosa que pudieron conseguir sin más, con sólo haberlo acordado la vez primera. Por lo que a mí toca, creo que por muy factible que en pura teoría pudiese ser duplicar la contratación, en la realidad, al lego en Derecho semejante cosa tiene que parecerle una inútil repetición sólo atribuible a sutilezas y especulaciones de los juristas. Y dicho sea de paso, no es únicamente a los legos a los que la operación en cuestión parecerá probablemente algo inútil, sino que también muchos juristas consideran que en el caso habría un circuitus ínutilis.”[xiv]
Albaladejo, sin embargo, es el primero en reconocer que bajo algunos supuestos la duplicidad puede resultar en alguna ventaja para una de las partes, o que el contrato definitivo que concluya el tracto negocial reúna requisitos con los que no contaba el contrato preparatorio, o que tengan términos y condiciones distintos uno del otro con sus consabidas consecuencias. Precisamente son estas observaciones las que a nuestro juicio hacen necesario que se perfile el contrato preparatorio con autonomía del contrato principal. No se puede perder de vista que la norma jurídica nace al calor de las controversias entre los seres humanos y la protección de ciertos intereses sociales y económicos, y que en el campo del derecho privado son las realidades cotidianas y las prácticas entre las personas las que dan pie al surgimiento de nuevas figuras jurídicas. Negar la existencia de figuras jurídicas porque no se ajustan a nuestro entendimiento de alguna categoría es la esencia y el estigma del conceptualismo. Hay que reconocer que las últimas décadas han visto un crecimiento marcado en la complejidad jurídica de las transacciones civiles y comerciales, así como una proliferación de leyes especiales y reglamentos, tanto estatales como federales, atendiendo las diversas situaciones que se presentan, en beneficio o perjuicio de los distintos sectores que componen nuestra sociedad. Más aún, la creciente utilización en nuestro medio de figuras provenientes del derecho contractual angloamericano, como los llamados “confidentiality agreements” “preliminary agreements”, “rights of first refusal”, “letters of intent”, etc.[xv], nos impone la necesidad de darle integridad conceptual para fines de lograr un mejor entendimiento y un manejo coherente de las controversias jurídicas que se plantean en los tribunales del país.
Por otro lado, llama la atención como en la doctrina y en nuestra jurisprudencia la categoría del llamado contrato preliminar ha sido atendida casi exclusivamente en función de su relación al contrato de promesa de compraventa y el contrato de opción de compra, confundiéndose con ello el género con la especie. Con fines de “perfilar el instituto” – en frase de Vázquez Bote[xvi], es necesario atender la idea del contrato preliminar independientemente de su concreción en las figuras particulares, de manera que se obtenga uniformidad conceptual.
Esta aproximación doctrinal a los contratos preparatorios si bien es correcta, al contextualizarlos en su relación a los contratos principales, pasa por alto la importancia que revisten en el tráfico jurídico de nuestros días. En ocasiones, los contratos preparatorios no apuntan necesariamente a un contrato principal aún por perfeccionarse, sino que en ocasiones son en si mismos el fin perseguido por las partes contratantes. En este sentido, un contrato preparatorio no tiene por qué necesariamente anticipar un negocio jurídico posterior, sino que es en ocasiones es jurídicamente un fin en si mismo. A modo de ejemplo, el reconocimiento de un derecho preferente de adquisición sobre un derecho o un bien en específico (mueble o inmueble) a un acreedor bien puede tener como finalidad: (i) detentarlo por tiempo determinado para obtener alguna ventaja frente a terceros o para impedirle a un tercero la adquisición de dicho derecho o bien por un tiempo determinado; (ii) de disponer posteriormente a favor de terceros dichos derechos preferentes, v.gr. la novación subjetiva o cesión de crédito; o (iii) su transmisión a un tercero.
No debe haber duda, por supuesto, de que los diversos tipos de contratos preparatorios tienen solvencia jurídica independiente, y que en adición a reunir los elementos esenciales para su validez; v.gr. objeto, consentimiento y causa, también poseen características propias que los distinguen entre si y de otros tipos de contratos, sean estos principales o accesorios, razón por la cual advienen a la vida jurídica sin necesidad de la celebración del llamado contrato principal. Como acertadamente observa Puig Brutau, “[q]ue el precontrato tenga que ser por sí mismo un contrato perfecto, con consentimiento, objeto y causa, no significa que deba identificarse con el contrato definitivo.”
La clasificación, en última instancia, es un ejercicio didáctico que pretende contextualizar sus manifestaciones y finalidades con miras a identificar y entender sus propiedades y características según se presentan en el tráfico jurídico. Esta es la razón de ser de toda categoría.
II. Los elementos del contrato preliminar
a. La obligación
El artículo 1060, 31 L.P.R.A. §8981, define la obligación como “el vínculo jurídico de carácter patrimonial en virtud de la cual el deudor tiene el deber de ejecutar una prestación que consiste en dar, hacer o no hacer algo en provecho del acreedor, quien, a su vez, tiene un derecho de crédito para exigir el cumplimiento.”
Ya hemos señalado como algunos sectores de la doctrina han entendido que en los contratos preliminares estamos ante una obligación personalísima consistente en un hacer, v.gr. otorgar en su día el contrato definitivo, la cual puede ser unilateral o bilateral, según se haya pactado. Esta aproximación al contenido de la obligación en los contratos preparatorios es a todas luces insuficiente, en tanto que no toma en consideración las otras clases de obligaciones ordinariamente incluidas.
En primer lugar, hay que enfatizar que el contrato preliminar no tiene por qué ser catalogado exclusivamente como una obligación personalísima, con sus particulares consecuencias jurídicas. En este aspecto véase el artículo 1079 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §9014, sobre las obligaciones personalísimas de hacer. Nada impide, claro está, que se constituya la obligación en el contrato preliminar de manera personalísima. Dicho esto, sin embargo, hay que tener presente que la práctica contractual generalizada no apunta en esta dirección. Todo lo contrario, las obligaciones dimanantes del contrato preliminar suelen configurarse como obligaciones que recaen sobre el deudor de la prestación sin particular referencia a sus características o cualidades individuales. En segundo lugar, y como señaláramos anteriormente, resulta un tanto incongruente atender la obligación personalísima en los contratos preliminares desde la hipótesis de su incumplimiento, dando a entender que la solicitud de su cumplimiento específico es su característica distintiva.
En un contrato preliminar pueden reunirse toda clase de obligaciones: de hacer, no hacer y de dar. A modo de ejemplo, al inicio de un proceso de negociación contractual es común que las partes acuerden verter en un acuerdo, sin mayor formalidad, los términos y condiciones que habrán de regir dichos procesos de negociación. Podrán acordar, entre otras, el derecho de una parte efectuar investigaciones sobre la condición económica y jurídica del objeto de la transacción, la obligación de la otra parte de tolerar dicha investigación (el llamado due diligence), podrán suscribir acuerdos de confidencialidad y la no divulgación de información privilegiada que se obtenga en el proceso de investigación que bien pudiera perjudicar a una de las partes (obligaciones de no hacer), se pueden establecer prohibiciones de enajenar durante el proceso de negociación, etc.; podrán acordarse obligaciones de entrega de bienes específicos o derechos (obligación de dar), ya sea a una de las partes del acuerdo, ya sea a terceras personas (depositarios), que podrán tener o no el derecho del uso y disfrute de la cosa entregada bajo los términos y condiciones que se pacten; inclusive podrán acordar obligaciones de realizar determinados actos previos al otorgamiento del contrato definitivo (obligación de hacer). Es decir, dentro del campo de la contratación preliminar, al regir el principio de la autonomía de la voluntad, las partes bien pueden establecer todas aquellas obligaciones que no sean contrarias a la ley, la moral o al orden público. Por lo tanto, es un error pensar que en los contratos preliminares la obligación contraída será exclusivamente un facere, cuando claramente es dable contraer otras clases de obligaciones. Naturalmente, dependiendo el tipo de obligación que fuere, se regirá por las disposiciones referentes a las mismas en el Código civil o leyes especiales aplicables.
Podrá alguno argüir, quizás, que la característica esencial del contrato preliminar es que apunta a la celebración del contrato definitivo, y que las otras obligaciones que rodean esta finalidad son por su naturaleza accesorias. En este sentido, continuaría el argumento, lo típico de la figura es su obligación futura de hacer, siendo cualquier otra obligación contraída propia de las obligaciones en general. Este argumento teleológico y esencialista sobreestima un elemento a expensas de otros de igual o mayor relieve, confunde las obligaciones con el contrato, y pierde de vista la dinámica contractual que hace a los contratos preparatorios tan útiles en la práctica contractual.
b. El vínculo
Ya hemos señalado como los contratos preparatorios el vínculo jurídico puede ser unilateral o bilateral, en atención a la configuración de las prestaciones. Entiendo oportuno, a riesgo de caer en redundancia doctrinal, volver a discutir los conceptos de unilateralidad y bilateralidad en las obligaciones precisamente porque es en los contratos preparatorios que se manifiestan las fundamentales diferencia entre una y otra con sus consabidas consecuencias y confusiones jurídicas.
Comúnmente cuando se refiere a la naturaleza del vínculo en los contratos se atiende a la obligación de la parte o partes a efectuar la prestación. Así, en un contrato unilateral tan sólo una de las partes contratantes está obligada a efectuar la prestación, mientras en uno bilateral se genera una obligación recíproca – sinalagmática o no - entre las partes contratantes. Como sucintamente señala Puig Brutrau: “En la obligación unilateral una de las partes tiene derecho a exigir el cumplimiento de la prestación debida y la otra está jurídicamente obligada a tener que realizar la prestación; sólo una parte es acreedora y la otra sólo es deudora. En la obligación bilateral, en cambio ambas partes son acreedoras y deudoras porque cada obligación es contrapartida o causa de la otra.[…]”[xvii]
Sobre lo anterior, hay tres observaciones que hacer. Primero, que la unilateralidad o bilateralidad de las obligaciones se refiere al contenido de la relación obligatoria, al vínculo jurídico y no al origen de la relación. Es decir, si bien es cierto que toda relación de obligación se requiere al menos dos partes - dejamos a un lado el fenómenos de la llamada autocontratación - no por ello debemos concluir que en lo relativo a la exigibilidad de la prestación estarán las partes necesariamente mutuamente obligados.
Segundo, que el hecho de que exista una obligación unilateral no excluye la posibilidad de que el acreedor de la prestación pueda de alguna forma estar obligado accesoriamente al deudor. Piénsese por ejemplo, en un caso de cuido o depósito de un bien, en el cual el deudor de la prestación incurre en ciertos gastos en el cuido del bien. El acreedor de la prestación por supuesto, vendrá obligado a pagar a su deudor. La diferencia, sin embargo, reside en la distinción entre las clases de obligaciones, principales y accesorias”. Como observa Puig Brutau, las obligaciones accesorias sobrevenidas “no convierten en bilateral a la obligación que es unilateral por razón de su principal contenido”[xviii].
Tercero, es necesario tener presente la diferencia conceptual entre las obligaciones y los contratos. La unilateralidad y bilateralidad se refiere – como ya hemos visto – a las obligaciones, no a los contratos. Una relación contractual bien puede contener – y comúnmente contiene - un conjunto de derechos y obligaciones, en donde las partes contratantes son mutatis mutandi acreedores y deudores entre si. El hecho de que una parte contractual sea acreedor o deudor de una prestación según pactada, no supone necesariamente que con referencia a otras obligaciones contenidas en el contrato exista una relación de bilateralidad o unilateralidad. En las obligaciones bilaterales cada una de ellas es querida como equivalente de la otra y existe entre ellas una mutua condicionalidad. Este no es siempre el caso en un contrato en donde hay respectivas obligaciones entre las partes, pero no hay necesariamente una relación sinalagmática entre ellas[xix]. En todo caso, cada obligación habría que verla de manera específica.
A modo de ejemplo piénsese en la imprudente práctica contractual de incluir en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles un derecho de opción de compra del bien arrrendado. El contrato de arrendamiento es uno en donde las obligaciones naturales de las partes son el pago del canon y el uso y disfrute del bien por tiempo determinado. La obligación de uno y de otro es claramente bilateral. Ahora bien, el derecho de opción de compra incluida en el contrato es unilateral toda vez que es el arrendatario quien está facultado a exigir la prestación conforme los términos pactados, v.gr. la compra del bien, y el arrendador viene obligado a tolerarlo por el término de tiempo acordado. La confusión conceptual se presenta cuando se plantea que la opción de compra a favor del arrendatario está predicado en la existencia del contrato de arrendamiento, razón por la cual podría alegarse una relación bilateral. Este argumento confunde el análisis de la obligación con el análisis del contrato como fuente de la obligación. Si bien es cierto que en este ejemplo estamos ante un contrato, no es menos cierto que en dicho contrato se está celebrando más de un negocio jurídico. En este ejemplo, la contingencia entre el la opción de compra y el arrendamiento es en virtud del contrato, no de las obligaciones reflejadas en cada una de ellas. Esta distinción que pudiera parecer estéril, pudiera ser decisiva cuando recordamos el alcance del artículo 1255 del Código Civil, supra, el cual le reconoce la acción resolutoria a las obligaciones recíprocas o bilaterales no – contrario sensus – a las unilaterales.
En este sentido, la discusión sostenida por Godreau referente a la unilateralidad o bilateralidad del contrato de opción, distinguiendo entre la exigibilidad de la prestación vis a vis la causa contractual para determinar si es una u la otra parece a nuestro juicio un poco forzada[xx]. El argumento de Godreau sostiene que la unilateralidad o bilateralidad en la opción dependerá de la forma en que las partes configuren sus respectivas actuaciones, bien como prestaciones o bien como actos de desplazamiento patrimonial. Como es sabido, la exigibilidad de la prestación a una sola de las partes contratantes, sin existir contraprestación, es característico de la obligación unilateral. En cambio, cuando estamos ante mutuas y exigibles contraprestaciones estamos ante la obligación bilateral. La distinción se torna problemática en las obligaciones unilaterales cuando la exigibilidad de la prestación se presenta como consecuencia de un acto de desplazamiento patrimonial. A modo de ejemplo, en un ordinario caso de opción de compra, el concedente le confiere una opción al optante por un plazo de tiempo específico a cambio del pago de una suma de dinero. La dificultad se presenta cuando se considera el pago por el optante como la contraprestación por el adquirido derecho de opción. Según Godreau, en estos casos estamos ante un desplazamiento patrimonial que en realidad constituye la causa del contrato de opción, y no ante mutuas y exigibles prestaciones. El anterior argumento padece de un conceptualismo difícil de justificar. La causa del contrato, sea en su orientación objetiva o subjetiva, atiende fundamentalmente la justificación de su existencia. Véase La causa del contrato.
Es decir, suponer que el acto de desplazamiento patrimonial como causa del contrato no es necesariamente una prestación exigible por la otra parte pierde de foco que, aunque ambos conceptos atienden hipótesis distintas (los elementos del contrato y la naturaleza del vínculo), estos convergen como acto. O dicho de otra forma, el acto del desplazamiento patrimonial como causa o razón del contrato también constituye la prestación sin la cual la otra parte no pudiera pretender exigir su respectiva prestación. Por lo tanto, para rescatar la distinción entre la bilateralidad y la unilateralidad, es necesario destacar la finalidad de las categorías. La clasificación obligacional según el vínculo entre los sujetos pretende fundamentalmente llamar la atención a la exigibilidad de la prestación. Contestada esta interrogante, la categoría pierde relevancia. La dificultad se presenta cuando intentamos aprisionar la voluntad contractual dentro de conceptos obligacionales que no han sido pensados para otros supuestos.
c. El objeto del contrato preliminar
Aunque en los contratos preparatorios no se plantea mayor dificultad conceptual en lo referente al objeto de la obligación, si es necesario hacer una precisión. Hay que distinguir entre el objeto como elemento esencial del negocio jurídico, el cual está regulado por el artículo 269 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §6131; y el objeto como el contenido de la relación obligatoria, sea una obligación de dar, artículo 1066, 31 L.P.R.A. §9001, y siguientes; de hacer, artículo 1077, 31 L.P.R.A. §9012; o no hacer, artículo 1081, 31 L.P.R.A. §9016. Esa prestación no tiene que necesariamente ser el objeto del contrato, aun cuando nada lo impide.
Con referencia a los contratos preliminares la confusión puede surgir al tratar de delinear el objeto del contrato de la prestación debida cuando no coincide el uno con el otro. En la medida en que los contratos preliminares, por definición, apuntan a la celebración de un contrato futuro su finalidad es otro contrato aún por celebrarse, mientras que la prestación debida bien pudiera ser la obligación de hacer, v.gr. celebrar en su día el contrato definitivo.
A modo de ejemplo, piénsese en la promesa de compraventa. Bajo esta hipótesis, el objeto del contrato y la prestación debida (de hacer) coinciden: celebrar la compraventa bajo los términos y condiciones pactados. En cambio, las prestaciones contenidas en un contrato preparatorio no tienen por qué estar limitados al objeto del contrato, quedando a la sombra de la autonomía de la voluntad la facultad de fijar diversas prestaciones, sea de dar (v.gr. la entrega de un bien en garantía o en otro concepto en lo que se da el contrato definitivo) de hacer (v.gr. de efectuar alguna conducta previo al otorgamiento del contrato definitivo) o de no hacer (v.gr. una obligación de confidencialidad).
Queda pendiente para otra ocasión pasar revista sobre el texto del nuevo Código Civil y cómo atiende el concepto de los contratos preliminares y el contrato de opción, tanto como un derecho de crédito y como un derecho real.
NOTAS
[i]También denominados como precontratos. El nuevo Código Civil de Puerto Rico acoge el término “preliminar” del artículo 1351 del Código Civil italiano. Los problemas históricos sobre su terminología se derivan en gran medida de la traducción literal del alemán del término Vorvertrag por parte de la doctrina española. Véase Antonio Román García, El precontrato, Editorial Montecorvo (1982). La torpeza conceptual de esta terminología es evidente, toda vez que pudiera darse a entender que previo a la celebración de un contrato hay un negocio jurídico previo que, contrario sensus, no es un contrato. Así lo señalaba C. Valverde cuando criticaba tal denominación proveniente de H. Thol. Véase Tratado de Derecho Civil, III, Valladolid (1926). Precisamente, gran parte de las discusiones doctrinales sobre los contratos preliminares han predicado su análisis sobre este iter contractual, o circuitus inutilis, desembocando en múltiples y contradictorias formulaciones del problema. Para un estudio sobre la formación histórica del precontrato en el Derecho romano y épocas subsiguientes.
[ii]M. Albaladejo, Derecho Civil, Tomo II, pág. 441 (2002). Un defensor de esta tesis lo fue Alguer quien alegaba que “nadie ha visto todavía un precontrato vivo ante sus ojos”. Véase Ensayos varios sobre temas fundamentales de Derecho Civil, IV, en “Los Precontratos”, RJC, 1931, Para la crítica del concepto de precontrato, “RDP”, 1935.
[iii]Godreau, M, La opción de compra en Puerto Rico, 58 Rev. Jurídica Univ. de Puerto Rico pág. 568 (1984).
[iv]Vélez Torres, J., Curso de Derecho Civil, Tomo IV, Vol. II, pág. 15.
[v]Puig Brutau, J., Fundamentos de Derecho Civil, II., 2º, pág. 9.
[vi]Supra, pág. 10. Sobre este extremo comenta Vázquez Bote: “[…]Pero, si esto es así, bajo el aforismo nemo ad factum preaecisse cogi potest, vendría en resultar que si una de las partes no desea celebrar el contrato futuro, a la otra le quedaría como único recurso una pretensión de daños y perjuicios, pero no la posibilidad de reclamar el cumplimiento específico, en este caso la celebración del contrato comprometido.¶ Con ello, se entra en la problemática esencial de la naturaleza del precontrato. Conforme con lo expuesto, si un precontrato no puede llevar a la efectiva conclusión del contrato futuro – se dirá – de nada sirve, pues sus efectos prácticos no pueden lograrse; y si dicha eficacia se obtiene, no cabe distinguir entre contrato y precontrato, ya que éste no será otra cosa que un contrato cuyo contenido se traduce en la celebración de otro contrato.” Tratado teórico, práctico y crítico de Derecho Privado Puertorriqueño, Vol. IX, Equity Publishing Co. (199 ), pág. 132. A nuestro juicio no podemos perder de vista que, en cuanto a este asunto, el problema del precontrato es idéntico al problema de contrato definitivo. A saber, frente al incumplimiento de una de las partes con su obligación recíproca, la presentación por la otra parte de un recurso judicial solicitando el cumplimiento específico y/o la indemnización en daños y perjuicios bajo el artículo 1255 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §9823. En todo contrato por supuesto – sea preliminar o definitivo – cabe la posibilidad del incumplimiento por una de las partes. Inclusive, aún bajo la hipótesis de tener que solicitar judicialmente el cumplimiento específico se puede dar la contumacia de la otra parte quien rehúsa cumplir con un pronunciamiento judicial. Bajo este escenario podrían ser de aplicabilidad las reglas procesales que por vía de pronunciamiento judicial den por cumplida la obligación en controversia, otorgándose judicialmente el negocio jurídico reclamado. A estos fines véase la Regla 51.3 de las Reglas de Procedimiento Civil. Por otro lado, cabe llamar la atención a su efecto en el el iter contractual que desembocan en los llamados contratos reales, a diferencia de los contratos consensuales. Es decir, un contrato preliminar en donde se acuerda – digamos - la promesa de compraventa de un bien inmueble, el incumplimiento con el contrato preliminar podría dar pie a una solicitud de cumplimiento específico, que se otorgue el contrato de compraventa, con la consabida consecuencia de la trasferencia del derecho dominical sobre el bien. En el caso de un contrato consensual, en cambio, en donde no ocurre la transferencia del derecho real, la solicitud del cumplimiento específico bien podría dar lugar a la redundancia apuntada por Vázquez Bote.
[vii]Contrato de promesa, en Estudios de Derecho Privado, I, 1948, págs. 331-332.
[viii]Cita de Puig Brutau, supra; Roca Sastre, Estudios de Derecho Privado, Madrid, 1948, pp. 323-350.
[ix]Señalan Diez Picazo y Antonio Gullón: “De contratos reales se habla también en la doctrina moderna[…] para aludir a los que producen como efecto la constitución, transmisión, modificación o extinción de un derecho real. Tienen eficacia real frente a los contratos obligatorios, cuyo efecto es la constitución entre las partes de una relación obligatoria.” Sistema de Derecho Civil, supra, págs. 33-34.
[x]Aún bajo la hipótesis de la entrega de la cosa habría que distinguir entre aquellas situaciones en donde media la entrega de la cosa a una de las partes contratantes al momento de otorgarse el contrato preparatorio, pero no a título dominical o cualquier otro derecho real. Por ejemplo, un contrato preparatorio que apunta hacia la celebración de una compraventa futura en el cual se le pone a la parte interesada en la adquisición futura en la posesión del bien, a título de arrendamiento, leasing, etc. A modo de ejemplo, si bien es cierto que los llamados “contratos de arrendamiento con opción a compra” son estrictamente hablando dos negocios jurídicos claramente distinguibles entre si, no es menos ciertos que en la realidad económica y en la intención de las partes contratantes ambos negocios pueden estar entrelazados, la opción de compra quedando supeditada al arrendamiento. Véase el artículo 5, 30 L.P.R.A. §6012, de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
[xi]El artículo 993, 31 L.P.R.A. §8673, ”[l]os derechos reales de garantía pueden asegurar el cumplimiento de cualquier obligación principal.”
[xii]La promesa de contrato, en A.D.C., 1950, págs. 1168 y siguientes.
[xiii]L. Diez Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, Vol. II, Tecnos, Madrid, pág. 69 (2001). Bastardillas en el original.
[xiv]Supra, pág. 448.
[xv]Desde la perspectiva de la práctica profesional la introducción en nuestra jurisdicción de estos acuerdos, unidos a cláusulas de selección de derecho aplicable y selección de foro, y su consecuente litigio en la jurisdicción federal, hace imperativo el entendimiento y manejo de estas figuras desde una perspectiva comparativa.
[xvi]Derecho Civil de Puerto Rico, tomo III, vol. 1, ed.1973, pag. 534, citado en Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 D.P.R.796, 805 (1975).
[xvii]Puig Brutau, J. Fundamentos de Derecho Civil , Tomo I, Vol II, (4ta. ed.), pág. 109-110.
[xviii] Supra, pág. 110.
[xix]Sobre las obligaciones recíprocas, denominados técnicamente como sinalagma, se distingue entre el llamado sinalagma genético y el sinalagma funcional. El sinalagma genético significa que en el origen de la relación de obligacional cada deber de prestación constituye para la otra parte la causa por la cual se obliga a realizar su propia prestación. Este es el sentido en que se refiere el artículo 1077 del Código civil cuando habla de las obligaciones recíprocas. El sinalagma funcional, en cambio, se refiere al cumplimiento de la obligación, en donde las obligaciones están funcionalmente enlazadas, aunque no por su origen o causa. Véase Diez Picazo L. y Gullón, A., Sistema de Derecho Civil, Vol. II (9na. Edición), pág. 149-150.
[xx] Véase supra, págs. 578-581.