La accesión (I)
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que se les une o incorpora, natural o artificialmente. Artículo 755 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7981
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que se les une o incorpora, natural o artificialmente.
Artículo 755 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7981
Al igual que el artículo 287 del anterior Código Civil, 31 L.P.R.A. §1131, aunque omitiéndose la referencia a los bienes muebles o inmuebles, el artículo 755, 31 L.P.R.A. §7981, reconoce el derecho de accesión como una consecuencia del derecho de propiedad.
Desde la perspectiva doctrinal Diez Picazo y Gullón señalaban que históricamente la figura yuxtaponía a veces confusamente el derecho de propiedad con el derecho de disfrute, o ius fruendi. Diez-Picazo, Luis y Gullón, Antonio; Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Volumen III, Las relaciones jurídico-reales, págs. 175, Editorial Civitas, 4ta. edición. Madrid (1995). El nuevo Código Civil evita esta confusión al separar la figura de la accesión de los frutos, la denominada accesión discreta, la cual ahora se recoge en los artículos 259 al 262, 31 L.P.R.A. §6071- §6074, en el Título Primero sobre los bienes.
Históricamente el principio rector es que lo accesorio sigue lo principal, accesorium sequitur principale, del cual se deriva su colorario superficies solo cedit. Estos principios, por supuesto, respondían y responden a intereses socio-económicos en donde la utilidad y el valor patrimonial de la tierra tiene y tenía primacía. En la medida en que los intereses socio-económicos de la sociedad han ido cambiando, en donde el valor patrimonial de la tierra ha disminuido relativo a otros valores socio-económicos, era de esperar que dichos principios fueran cediendo excepcionalmente a otros intereses. Así, si bien reconocemos que lo accesorio sigue lo principal como cuestión de principio general, también reconocemos que en algunas instancias es el suelo quien se une e incorpora a lo edificado, como se contempla en las situaciones de accesión a la inversa.
El artículo 756 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7982, dispone que “[l]a accesión fluvial o de fenómenos en que interviene el agua, se rige por la legislación sobre la materia”. Este precepto remite a la Ley del 12 de marzo de 1903, conocida como al Ley de Aguas, 12 L.P.R.A. § §521 et seq., según enmendada, y eliminándose los supuestos de la accesión de inmueble a inmueble, antes recogidas en las figuras del aluvión, la avulsión, formación de isla, la mutación de cauce, etc., en los artículos 302 al 309 del anterior Código Civil, 31 L.P.R.A. §1169-§1176.
Sobre la accesión de mueble a inmueble, el artículo 757, 31 L.P.R.A. § 7983, reproduce al artículo 294 del Código Civil anterior, 31 L.P.R.A. §1161, señalando que “[l]o construido, plantado o sembrado en suelo ajeno y las mejoras o reparaciones hechas en este, le pertenecen al dueño, con sujeción a lo que se dispone en esta subsección”. Este artículo atiende la accesión de mueble a inmueble en sus tres situaciones clásicas: inaedificatio, plantatio y satio. El mismo proclama el principio general de que la propiedad del suelo, como cosa principal, absorbe la propiedad de lo que se ha puesto en la superficie (supeficies solo cedit).
El artículo 758, 31 L.P.R.A. §7984, sobre la presunción a favor del propietario, al igual que el artículo 295 del Código Civil anterior, 31 L.P.R.A. §1162, señala que [l]as obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa.” Como señalaba Vázquez Bote, este precepto lo refuerza el principio general de la accesión a favor del dueño de la cosa principal, estableciendo una presunción rebatible a favor del propietario. Tratado Teórico, Práctico y Crítico de Derecho Privado Puertorriqueño, Tomo VII, Vol. I, págs. 362-373. Equity Publishing Co. New Hampshire (1991). Véase también Schuck v.Verdejo, 43 D.P.R. 955 (1932). La razón de ser de la presunción parte de la premisa dada por la experiencia ordinaria de que el dueño de un terreno también es dueño de todo aquello que se encuentre sobre él.
El artículo 759, 31 L.P.R.A. §7985, contempla la hipótesis de las plantaciones u obras con materiales ajenos. Señala el precepto: “El propietario del terreno que planta o construye en él con materiales ajenos debe abonar su valor; y si obra de mala fe, está obligado además al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tiene derecho a retirarlos solo cuando pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida o sin que por ello perezcan las plantaciones, las construcciones o las obras ejecutadas.” Este precepto mantiene inalterada la fórmula de la indemnización recogida anteriormente en el artículo 296 del anterior Código Civil, 31 L.P.R.A.§1163.
La norma contempla la hipótesis de que el propietario edifique sobre suelo propio con materiales ajenos, ya sea de buena fe o de mala fe. De ser de buena fe, vendría obligado a abonar su valor. Queda, sin embargo, un tanto indefinido como se habrá de fijar dicho valor. No hay duda de que en la medida en que opere el principio de accesión y que lo que se integre al suelo pasará a ser del propietario, el valor al que se refiere el artículo deberá ser equivalente al costo de los materiales, de lo contrario operaría un enriquecimiento sin causa. Sin embargo, en qué momento se habrá de fijar dicho costo: ¿al momento de efectuarse la edificación o construcción, o al momento de efectuarse la reclamación correspondiente? A estos extremos véase de forma analógica lo señalado en la última frase del artículo 518, supra.
En cambio, de haber obrado el propietario de mala fe entonces vendrá obligado a indemnizar al dueño de los daños y perjuicios causados. Es importante tener presente que este precepto está haciendo referencia a la mala fe del edificador en suelo propio, y no al edificador de mala fe en suelo ajeno, el cual está atendido en el artículo 763, 31 L.P.R.A. §7989. El remedio que le reconoce el artículo al dueño de los materiales es que pueda retirarlos solamente bajo el supuesto de que el edificador en suelo propio haya obrado de mala fe. Sin embargo, solamente podrá retirarlos en la medida en que no menoscabe la obra construida o que no cause la muerte de las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. El remedio de retirar los materiales de reunir los criterios antes esbozados no excluye el derecho del dueño de los materiales de reclamar la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios. Queda por atender el alcance de los daños y perjuicios a los cuales tendría derecho el dueño de los materiales. ¿Serían solamente los daños previsibles o serían todos los daños que conocidamente se deriven de la mala fe del edificador en suelo propio, independientemente de que fueran previsibles o no? De forma analógica refiérase al artículo 1168, 31 L.P.R.A. §9332, el cual distingue el alcance de los daños y perjuicios a los cuales tiene derecho un acreedor por el incumplimiento de una obligación por parte de su deudor, sea en casos de incumplimiento de buena fe o en casos de dolo. En la medida en que el edificador en suelo propio haya actuado de mala fe, y con miras a mantener la uniformidad a lo largo del Código civil, entendemos que los daños y perjuicios a los cuales debería tener derecho el dueño de los materiales son todos los que conocidamente se deriven de su conducta dolosa.
Finalmente, nótese que no queda muy claro si el dueño de los materiales tendría derecho a retirar sus materiales bajo el supuesto de que los mismos pudieran ser retirados sin menoscabar la obra construida y si el edificador en suelo propio hubiera obrado de buena fe. Es decir, aparenta operar en el artículo dos principios que apuntan en direcciones contrarias. Por un lado la obligación del edificador de buena fe en suelo propio con materiales ajenos de abonar su valor; y por el otro lado, el derecho del dueño de los materiales de retirar los mismos bajo el supuesto que no menoscabe la obra construida. La diferencia estriba precisamente entre lo que es una obligación y lo que es un derecho. Entre el derecho del dueño de los materiales y la obligación del edificador de buena fe en suelo propio con materiales ajenos, es éste último quien debe ceder. Como señalan Diez Picazo y Gullón: “[…]Por eso, cuando la restitución puede hacerse sin menoscabo de la obra, el dueño de los materiales conserva su derecho y puede retirarlo. Mas, cuando ello no es posible, ese dueño los pierde y los hace suyos el dueño del suelo. Se consuma así una pérdida del dominio y el ex dueño de los materiales sólo tiene un derecho de crédito dirigido a obtener el abono de su valor, y una pretensión de indemnización de daños y perjuicios para el caso que hubiese habido mala fe. […]”. supra, págs. 181-182.
Por su parte, los artículos 760 y 761, 31 L.P.R.A §7986, §7987, descompone en dos preceptos el artículo 297 del anterior Código Civil, 31 L.P.R.A. §1164. Dispone el artículo 760, 31 L.P.R.A. §7986, sobre el sembrador de buena fe: “El dueño del terreno en el que se siembra o se planta de buena fe tiene derecho a hacer suya la siembra o la plantación, previa la indemnización de los gastos necesarios y útiles como también los gastos en mejoras de puro lujo o recreo establecidos en este Código, o a obligar a la persona que plantó a pagar el precio del terreno, y a la que sembró, la renta correspondiente.” A su vez, el artículo 761, 31 L.P.R.A. §7987, dispone sobre el edificador de buena de: “El dueño del terreno en el que se construye de buena fe y con los permisos correspondientes puede optar entre hacer suya la obra, previo el pago de su valor, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual, u obligar al edificante a pagar el precio del terreno.”
Este precepto provino del artículo 361 del Código civil español, enmendado por la Ley Número 56 de 16 de julio de 1964. En general, este artículo atiende la hipótesis de la accesión en situaciones en donde se incorporan materiales propios a suelo ajeno. En la Exposición de Motivos de la Ley Número 56, supra, el legislador señaló, y citamos por su continua relevancia: “De acuerdo con la ley y con la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo de Puerto Rico, el dueño del terreno en que otro edificare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra mediante el ejercicio de la acción de accesión, previa la indemnización establecida en los artículos 382 y 383 del Código Civil, los cuales artículos conceden a dicho dueño del terreno la alternativa de optar por (a) abonar los gastos necesarios y útiles hechos por el poseedor, esto es, el costo de los materiales y de la mano de obra (sin tomar en consideración el factor de la depreciación) a la fecha en que se construyó la obra u optar por (b) abonar el aumento del valor que por dichos gastos haya adquirido el terreno. O sea, la diferencia entre el valor del terreno antes de la edificación y su valor posterior como resultado de dicha construcción. ¶ Esta fórmula resulta injusta para con el dueño de la edificación, ya que puede verse súbitamente privado de su propiedad a un precio muy por debajo del valor de la misma. Para corregir esta situación es necesaria una enmienda al Código Civil.”
A tenor con lo anterior, la enmienda de 1964 suprimió las referencias a obras y al fabricante en el primer párrafo y añadió el segundo párrafo. A tales fines, y desde el punto de vista de la construcción semántica del párrafo, llama la atención el hecho de que la enmienda de 1964 claramente separa la siembra y la plantación de la edificación, dándole a éste último atención particular, contrario al artículo 361 del Código civil español el cual atiende simultáneamente la hipótesis de la siembra, la edificación y la plantación en un sólo párrafo.
Para que se produzca la accesión bajo los supuestos de este artículo debe mediar una previa indemnización. Estos artículos establecen las siguientes reglas: (i) los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, sea éste de buena o mala fe; (ii) los gastos útiles se abonan sólo al poseedor de buena fe; (iii) los gastos de lujo o mero recreo no son abonables a ningún poseedor, excepto cuando el dueño prefiriese abonarlos, a fin de retener las mejoras resultantes de dichos gastos. De otro modo, el poseedor que incurrió en ellos, podría retirar las mejoras si con ello la finca principal no sufriere deterioro; (iv) sólo el poseedor de buena fe tiene a su favor el derecho de retención, mientras no se le indemnice por los gastos necesarios y útiles. La indemnización consiste en el importe de los gastos o el aumento de valor que por ellos hubiere tenido la cosa, según lo decida el dueño.
Al interpretar el segundo párrafo del artículo 297, supra, igual al artículo 761, supra, el Tribunal Supremo de Puerto Rico dispuso que el dueño del terreno debe indemnizar a base del valor en el mercado de la estructura objeto de accesión, calculado al momento de ejercitarse el derecho. Freyre Mestre v. Otero Jiménez, 93 D.P.R. 728, nota (1) a la página 730 (1966). Por otro lado, en Viera v. Arizmendi, 74 D.P.R. 38 (1952), se dispuso que en la acción de accesión respecto a una edificación hecha de buena fe en suelo ajeno, en la cual se requiera la entrega del terreno y la edificación mas no así aumento alguno en el valor de dicho terreno por razón de lo edificado en él, no son factores a considerar en la fijación de la indemnización a ser pagada, la depreciación y el provecho útil al dueño de la obra y sí tan sólo el costo de los materiales y de la mano de obra. También véase Pueblo v. Carrasquillo, 58 D.P.R. 176 (1941).
No podemos pasar por alto las consecuencias económicas de esta posición – ya sea para el dueño del suelo, ya sea para el dueño de la obra, según fuere el caso. En tiempos de depresión económica, bien podría ser que el dueño de la obra tuviera que tolerar una disminución en su valor. En cambio, en tiempos de inflación, sería el dueño del suelo quien tendría que tolerar su incremento.
De igual modo, la jurisprudencia ha confirmado que es el dueño del suelo, y no el dueño de la obra, quien tiene el derecho de ejercer la acción de accesión de conformidad con este artículo. E.L.A. v. Tribunal Superior, 94 D.P.R. 157 (1967). Al comentar lsop receptos del anterior Código Civil, Luis Rivera Rivera observa que no hay consonancia entre el artículo 297, supra, y los artículos 382 y 383 – hoy los artículos 728 y 729 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §7873,§7874. Si bien es cierto que el segundo párrafo del artículo 297 atiende la hipótesis de la edificación de buena fe y los artículos 382 y 383 atienden la indemnización en casos de posesión de buena fe (es decir, no todo edificador es un poseedor), la expresa referencia a dichos artículos tiene el mérito, a nuestro juicio, de establecer de antemano el alcance de la indemnización a la cual tendría derecho el edificador de buena fe. Más aún, llama la atención a una posible situación que no contempla la norma. A saber, el posible caso en el cual el dueño del suelo ejerce su derecho de exigirle a quien edificare, sembrare o plantare de buena fe que pague el precio del terreno, pero éste no están en posición de pagar dicho precio. Estudio preparatorio sobre derechos reales presentado a la Comisión Conjunta Permanente para la revisión y reforma del Código civil de Puerto Rico, documento mecanografiado, pág. 34 (1999).
Bajo la anterior situación, ¿tendría el edificador, sembrador o plantador de buena fe el derecho de retención del suelo? A nuestro juicio, en la medida en que el principio que informa el derecho de retención es el de asegurarle o garantizarle al acreedor el cobro de su crédito, difícilmente puede el edificador, sembrador o plantador de buena fe retener el suelo cuando bajo esta hipótesis ha pasado a ser el deudor del dueño del suelo. A saber, es el edificador, sembrador o plantador quien viene obligado por virtud de ley frente al dueño del suelo a adquirir el suelo de así exigírsele. Por supuesto, el hecho de que bajo esta hipótesis el edificador, sembrador o plantador de buena fe no pudiera retener el suelo no implica que no pudiera exigir la indemnización correspondiente del dueño del suelo. Véase sobre estos extremos, Jiménez Lugo v. Reyes Ramírez, 146 D.P.R. 657 (1998); Castro Anguita v. Figueroa, 103 D.P.R. 847 (1975). Por último, y con referencia a la locución de “tendrá derecho a hacer suya la obra” en el primer párrafo del artículo 297, repetido en el artículo 761, supra, Luis Rivera Rivera observa que la misma se ha criticado porque acusa una accesión en expectativa más que una accesión consumada. supra, a la pág. 41. En este contexto, merece tenerse presente lo resuelto en el caso Rivera v. Santiago, 56 D.P.R. 381, 387 (1940), a los efectos de que en la acción de accesión la misma no queda consumada hasta que el dueño del suelo cumpla su obligación recíproca de pagar al edificador de buena fe el valor de los materiales y de la mano de obra. En la medida en que puedan surgir controversias, particularmente frente a terceros acreedores reclamando derechos preferentes sobre la obra en tanto que la accesión no se haya consumado, sería conveniente aclarar de un modo u otro la diferencia, si alguna, y alcance entre la accesión consumada y la expectativa de accesión.
No obstante lo anterior, tanto la doctrina como la jurisprudencia han ido perfilando excepciones al principio de que lo accesorio sigue a lo principal, como por ejemplo, los casos de construcciones extralimitadas. Es decir, en casos en donde el dueño de un sola construye en éste y por error o inadvertencia se extralimita y edifica de buena fe en parte de un solar ajeno. Véase Laboy Roque v. Pérez, 181 D.P.R. 718 (2011). A tales fines, en la sentencia de 22 de marzo de 1996 del Tribunal Supremo español, incorporados con aprobación en Laboy Roque, supra, estableció cinco criterios que deben concurrir para que se dé la figura de la accesión invertida por construcción extralimitada, a saber: a) que quien la pretenda sea titular de lo edificado; b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena; c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido; y e) que el edificante haya procedido de buena fe.
En esta dirección el artículo 762, 31 L.P.R.A. §7988, recoge la accesión a la inversa. “Cuando lo construido de buena fe y con los permisos correspondientes en suelo ajeno tiene un valor considerablemente mayor al suelo, el edificante puede adquirir el terreno ocupado, mediante el pago de su valor, en cualquiera de las siguientes situaciones: ¶(a) cuando la construcción ha invadido parcialmente el suelo de la propiedad vecina y las dos partes del suelo forman con la construcción un todo indivisible; ¶o (b) cuando la construcción se ha realizado totalmente en suelo ajeno. En ambos casos el edificante indemnizará al dueño del suelo invadido la disminución en valor del remanente y los daños y perjuicios que sufra.
En cuanto a la accesión a la inversa en casos de la sociedad de gananciales bajo el artículo 1304 del anterior Código Civil, 31 L.P.R.A. §3644, el nuevo artículo 518, 31 L.P.R.A. 6970. dispone en lo referente a las mejoras y plusvalías: “Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tienen el carácter correspondiente a los bienes que afectan. ¶No obstante, si la mejora hecha en los bienes privativos se debe a la inversión de fondos comunes o a la actividad de cualquiera de los cónyuges, la sociedad puede recuperar el monto de la mejora o una participación proporcional en el aumento en el valor de dichos bienes como consecuencia de la mejora, lo que sea mayor, al tiempo de la disolución de la sociedad o de la enajenación del bien mejorado. ¶A estos valores debe descontarse la retribución recibida por un cónyuge por el trabajo realizado en su carácter personal. Las mismas reglas son aplicables al incremento patrimonial incorporado a un establecimiento mercantil u otro género de empresa privativa”. Énfasis suplido.
El segundo párrafo del artículo 518, supra, expresamente deja sin efecto la llamada anti-accesión, reconociéndole a la sociedad legal de gananciales en vez un crédito sobre el monto de la mejora o una participación proporcional en la plusvalía de dichos bienes, lo que sea mayor.
Sobre el alcance de este precepto el Borrador para la Discusión del Libro Segundo (2003) preparado por la Comisión Conjunta Permanente para la Reforma y Revisión del Código Civil comenta, citamos in extenso:
“Si los fondos para realizar la mejora provienen de la sociedad, debe atribuirse a ésta su valor al momento de la liquidación, de modo que el cónyuge no propietario reciba un crédito por la mitad de la inversión hecha por la sociedad en los bienes del otro. Esta inversión puede ser monetaria o puede darse en forma de servicios, trabajo o industria de cualquiera de los cónyuges, sobre un bien de cualquier índole privativo, en cuyo caso la atribución ganancial se hará por el costo real de la reparación o inversión hecha.
El aumento en valor de los bienes privativos que ocurran por el mero transcurrir del tiempo y por la naturaleza propia del bien es privativo. Sucn. Santaella v. Sec. de Hacienda, 96 D.P.R. 442 (1968). Cuando el aumento en valor del bien privativo se da por el esfuerzo de los cónyuges o por aportaciones económicas de la sociedad, ésta puede recobrar la participación que le corresponde en esa plusvalía. Habrá que atribuir proporcionalmente el aumento a la sociedad y al propietario. Sucn. Santaella v. Sec. de Hacienda, 96 D.P.R. 442 (1968). En este caso, tal aumento no altera la naturaleza privativa del bien; la sociedad recobra su participación por medio de un crédito a su favor al momento de su disolución.
La participación del aumento en valor se determina comparando el valor base con la inversión monetaria o la estimación económica del esfuerzo. El Tribunal Supremo ha dicho en el caso Calvo Mangas v. Aragonés, 115 D.P.R. 219 (1984), citando a Torralba Soriano, que debe distribuirse el aumento en valor entre el cónyuge propietario y la sociedad de gananciales en proporción al valor del bien y al costo de la inversión (mejoras, expensas, esfuerzo) al momento en que ésta se hizo. Tal es la fórmula que adopta este artículo en su segundo párrafo, aunque, para evitar que el titular de los fondos se perjudique, se escoge entre la cantidad que sea mayor, lo gastado en la mejora o el aumento experimentado. De ese modo no pierde el titular si lo invertido no representa un aumento en valor.
El atractivo de esta fórmula es que promovería el interés de la sociedad de gananciales del cónyuge propietario en mejorar los bienes privativos de un cónyuge, pues la inversión garantizaría una participación adecuada en el aumento en valor que experimente el bien. Esta solución, según el Tribunal Supremo es más consecuente con la razón de ser de la ganancialidad pues, todos los beneficios y aumentos en valor por el esfuerzo o trabajo de los cónyuges deben reputarse gananciales.[…]
La norma sobre accesión a la inversa perdió terreno en la legislación extranjera. España derogó el precepto en 1981, y esta reforma también prescinde del instituto.” págs. 293-296, énfasis suplido.
Por otro lado, hay que tener claro que en algunos supuestos de nuestro ordenamiento el derecho de accesión es inoperante, como por ejemplo en casos relacionados con el régimen de propiedad horizontal, derechos de sobreelevación y derechos de superficie.
En cambio, cuando el que edifique, plante o siembre de mala fe en suelo ajeno pierde lo edificado, lo plantado o lo sembrado sin derecho a indemnización. Artículo 763, 31 L.P.R.A. §7989. Este artículo hay que leerlo conjuntamente con el artículo 764, 31 L.P.R.A. §7990, siguiente. Nótese que ambos atienden una misma hipótesis, pero desde perspectivas distintas. El artículo que aquí nos ocupa atiende las consecuencias para el edificador, plantador o sembrador de mala fe, v.gr., la pérdida de lo edificado, plantado o sembrado sin derecho a indemnización. Así mismo lo ha adjudicado consistentemente el Tribunal Supremo de Puerto Rico en Autoridad de Tierras de P.R. v. Padín Santiago, 104 D.P.R. 426 (1975); Cedó v. Laboy, 79 D.P.R. 788 (1956.); Lippit v. Lanos, 47 D.P.R. 269 (1934); Juncos Central Co. v. Del Toro, 41 D.P.R. 183 (1930).
Sobre el edificador de mala fe, comentan Diez Picazo y Gullón: “El constructor de mala fe no tiene derecho alguno respecto de lo que haya edificado, sembrado o plantado en terreno ajeno, ni respecto del costo o desembolso que haya realizado. El acto es objetivamente considerado ilícito y la mala fe supone conciencia de la ilicitud. No hay razón alguna para indemnizarle o reembolsarle. Aun cuando su actuación suponga un enriquecimiento injusto para el dueño del terreno, el constructor resulta sancionado en virtud de su mala fe”. supra, pág. 272. En este sentido la existencia de la mala fe en el edificador, plantador o sembrador constituye una suerte de impedimento siquiera para alegar un principio general de derecho como lo es el enriquecimiento injusto.
Como anticipáramos, el artículo 764, 31 L.P.R.A. §7990, debe leerse conjuntamente con el artículo 763, supra. Dispone el artículo: “El dueño del suelo en que se edifica, planta o siembra con mala fe puede exigir:¶ (a) la demolición de la obra o que se arranque la plantación y la siembra;¶ (b) restablecer las cosas a su estado primitivo a costa de la persona que edificó, plantó o sembró; y ¶(c) el resarcimiento de los daños y perjuicios.”
Leídos en conjunto ambos artículos, se desprende que bajo la hipótesis del edificador, plantador o sembrador de mala fe, el dueño del suelo tiene dos remedios disponibles: (i) o hacer suyo la edificación, plantación o siembra; o (ii) exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra y la reposición de las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.
Puig Brutau señala que cuando el dueño de los materiales ha procedido de mala fe, el dueño del terreno puede elegir entre hacer suyo lo edificado, plantado o sembrado, sin obligación de indemnizar, o exigir la reposición de su finca al estado en que antes se hallaba, a costas del autor de la accesión. supra pág. 402. De igual forma se expresan Diez Picazo, Espٌín Canovas, Castán y Albaladejo.
En C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318 (1971), el Tribunal Supremo reafirmó el derecho del dueño del terreno de exigir la demolición de la obra construida de mala fe, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que la edificó. Véase también Balzac v. Torres, 68 D.P.R. 983 (1948).
Vélez Torres, citando a Castán, quien a su vez cita a Sánchez Román, añade que también hay que reconocer que en los casos de mala fe, el dueño del terreno tiene el derecho de obligar al que edificó o plantó a pagarle el terreno, o al que sembró, la renta correspondiente. Es natural, continúa este autor, que el dueño del terreno tenga, en el caso de mala fe del que edificó, plantó o sembró, iguales derechos que los que tendría en el caso de buena fe por parte de éste. Curso de Derecho Civil, Tomo II, Ed. Universidad Interamericana, pag. 107.
En cambio, Luis Rivera Rivera cuestiona si la demolición es una alternativa válida o si se debe establecer alguna diferencia en aquellos casos en que lo edificado, plantado o sembrado sea de utilidad. A tales fines cita a Alonso Pérez cuestionándose la acción de demolición cuando lo edificado, plantado o sembrado sea de un valor superior al suelo. supra, pag. 42, El argumento central de Alonso Pérez es que hoy día lo edificado constituye una riqueza económica y social la cual no debe dejarse al único arbitro del dueño del suelo, y que por tanto su dominus soli debe ceder ante el interés social que pudiera tener dicha edificación, plantación o siembra.
Este argumento es debatible por dos razones principales. Primero, porque olvida que la demolición de la edificación, plantación o siembra en los casos de mala fe es potestativo del dueño del suelo, teniendo también la alternativa de hacerlo suyo, bajo lo dispuesto en el artículo 764, supra. Partiendo de la premisa de que los seres humanos persiguen maximizar su propio interés, se hace difícil comprender que el dueño del suelo quisiera demoler una edificación, plantación o siembra cuando el valor de ésta fuere superior al del suelo. En cualquier caso, sería una rarísima excepción. Segundo, en la medida en que Alonso Pérez esgrime el interés socio-económico como limitativo de los derechos propietarios, razón por la cual dicho derecho de elección no debe dejársele al dueño del suelo, olvida que el Estado siempre tiene a su disposición los mecanismos de expropiación y reglamentación del Derecho Administrativo para hacer valer dicho interés cuando así lo entienda oportuno.
En aquellos casos en que ha habido mala fe, tanto de quien edifica, planta o siembra como del dueño del suelo, el artículo 765, 31 L.P.R.A. §7991, contempla su neutralización. Dispone el precepto: “Cuando hay mala fe, no solo por parte de la persona que edifica, siembra o planta en suelo ajeno, sino también por parte de su dueño, los derechos de una y otro son los mismos que tendrían si ambos hubieran procedido de buena fe. ¶Cuando hay mala fe solo por parte del dueño del suelo, y este opta por hacer suya la obra, la siembra o la plantación, debe pagar previamente su valor actual y es responsable de los daños y perjuicios. ¶Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se ejecute a su vista, ciencia o paciencia, sin oponerse.” Bajo la hipótesis contemplada en este artículo, la mala fe del edificador, plantador o sembrador y la del dueño del suelo se cancelan mutuamente, y se procederá presumiendo la buena fe de ambos.
No obstante, al leer los artículos referentes a la mala fe en materia de accesión se observa que no hay disposición que atienda la hipótesis de la mala fe del dueño del suelo, no así del edificador, plantador o sembrador. Señala Puig Brutau: “No hay duda que pueda concurrir esta circunstancia por parte del dueño (que la construcción se haya realizado a su vista, ciencia y paciencia sin oponerse) pero que el autor de la accesión haya procedido de buena fe. Sin embargo, el Código no ha previsto esta circunstancia de que sólo exista mala fe por parte del dueño del terreno. Como observa Diez Picazo, la mala fe del dueño del terreno no es tenida en cuenta más que para compensar la mala fe del constructor. Frente al constructor de buena fe, la buena o mala fe del dueño del terreno resulta indiferente. Como reconoce, la solución no puede considerarse justa, hasta el punto que otro autor, Garrido Palma, opina que en tal hipótesis la solución procedente es que el suelo ceda al vuelo.”Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Volumen I, pág. 403; Bosch Editores, 2da. edición. Barcelona (1971).
Bajo la hipótesis de la mala fe del dueño del suelo y la buena fe del edificador, plantador o sembrador, Albaladejo sugiere que la solución equitativa apunta a que éste último adquiera el derecho de usar o explotar la edificación, plantación o siembra sin abonar nada por el al dueño del terreno, mientras subsista la edificación o la plantación o se recoja la siembra. Derecho Civil, Tomo III, Volumen I, pág. 316. Bosch Ed, 8va. edición (1994).
No obstante, las posiciones anteriores, la realidad es que bajo la hipótesis de la mala fe del dueño del suelo y la buena fe del edificador, plantador o sembrador, operarían los principios esbozados en el previo artículo 297, supra. A saber, tendría dicho edificador, plantador o sembrador el derecho de que se le indemnice de conformidad con los términos dispuestos en los previos artículos 382 y 383, incluyendo el derecho de retención. Precisamente, en García v. García, 70 D.P.R. 949 (1950), se dispuso que los adquirientes de una propiedad en virtud de un traspaso nulo por no haber mediado causa, que con conocimiento y sin la oposición del que les transmitió simuladamente la propiedad, hagan en ellas mejoras y levanten edificaciones, al ser condenados a devolver dicha propiedad tienen derecho a retener la posesión y el usufructo de tales mejoras y edificaciones hasta tanto se les satisfaga el importe de los materiales y mano de obra. Si bien es cierto que este caso atiende la hipótesis de la mala fe exhibida por ambas partes, razón por la cual se cancelan mutuamente y entran en operación los principios del edificador de buena fe, creemos que igual razonamiento se impondría bajo la hipótesis de la exclusiva mala fe del dueño del terreno.
La controversia trata en realidad sobre si se quiere de alguna forma penalizar al dueño del terreno por su mala fe. La solución ofrecida por Albaladejo es muy onerosa, particularmente en los casos de edificación, en donde el derecho de uso o explotación bien podría constituir para fines económicos y prácticos una transferencia de las facultades dominicales. Mejor solución sería remitir al edificador, plantador o sembrador de buena fe a la acción aquiliana, de la responsabilidad civil extracontractual.
Sobre el artículo 765, supra, el Borrador para la Discusión Borrador para la Discusión del Libro Tercero (2003) comenta, en lo pertinente: “[N]o hay duda de que pueda concurrir la circunstancia de que la construcción se haya realizado a vista, ciencia y paciencia del dueño del suelo sin oponerse, pero que el autor de la accesión haya procedido de buena fe. El Código no ha previsto esta circunstancia de que sólo exista mala fe por parte del dueño del suelo, pues ésta no es tenida en cuenta más que para compensar la mala fe del constructor. Frente al constructor de buena fe, la buena o mala fe del dueño del suelo resulta indiferente. La doctrina no considera justo este tratamiento, hasta el punto que algunos autores opinan que en tal hipótesis la solución procedente es que el suelo ceda al vuelo. Otros autores sugieren que la solución equitativa apunta a que quien actuó de buena fe adquiera el derecho de usar o explotar la construcción, plantación o siembra sin abonar nada por él al dueño del suelo, mientras subsista la edificación o la plantación o se recoja la siembra. ¶El asunto queda parcialmente atendido por la accesión a la inversa. Para aquellos casos en que no sea de aplicación esta figura por no darse todas las circunstancias apuntadas, se adopta una solución a partir de una fórmula indemnizatoria diferente. La indemnización será el valor actual en el mercado de la construcción, siembra o plantación.” págs. 92-93.
Por último, el artículo 766, 31 L.P.R.A. §7992, atiende la hipótesis de la responsabilidad por el pago de los materiales de un tercero. Dispone el precepto: “Si los materiales, las plantas o las semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el que los emplea responde por su valor. En caso de insolvencia de este, el tercero dispone de una acción de enriquecimiento contra el dueño del suelo para obtener el pago. ¶No tiene lugar la acción de enriquecimiento si el dueño del suelo exige la demolición de la obra o que se arranque la plantación y la siembra, y restablece las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.”
El precepto tiene como hipótesis tres actores distintos: el dueño del suelo, el edificador, plantador o sembrador; y el dueño de los materiales, plantas o semillas. La primera hipótesis es que el dueño de los materiales, plantas o semillas no haya procedido de mala fe, tendrá una causa de acción por su valor contra quien los empleó independientemente de la buena o mala fe de edificador, plantador o sembrador. Bajo esta hipótesis, ¿cuál sería la responsabilidad del dueño del suelo frente al dueño de los materiales, plantas o semillas? Este vendría obligado a su pago por enriquecimiento solamente si el que los empleó no los puede pagar y si no ejerce la acción contemplada en el artículo 761, supra. Nótese, sin embargo, que la norma no contempla la situación en que el dueño del suelo haya pagado al edificador, plantador o sembrador, pero éste a su vez no hubiera pagado al dueño de los materiales, plantas o semillas.
Para Diez Picazo la razón de esta norma se encuentra en el principio general del enriquecimiento. Así, el enriquecimiento del dueño del suelo sería sin causa si no lo pagara. Esto lo demuestra, arguye este autor, el segundo párrafo del artículo en donde el dueño del suelo no vendría obligado al pago de los materiales se exige la demolición de la obra. Por supuesto, al no haber enriquecimiento por el dueño del suelo no procedería el pago.
La implicación de estas observaciones es que pone en tela de juicio la utilización de la llamada responsabilidad subsidiaria del dueño del suelo, lo cual continua implícita en caso de la insolvencia de quien utiliza los materiales, plantas o semillas. Argumenta Diez Picazo: “Por ser un derecho nacido del enriquecimiento, no es como el Código da a entender, una responsabilidad subsidiaria, entre otras cosas, porque no es una forma de responsabilidad. La subsidiariedad es la propia de la acción de enriquecimiento. El dueño de los materiales dispone de una acción directa contra el constructor y, en caso de insolvencia de éste, de una acción de enriquecimiento contra el dueño del terreno. La acción de enriquecimiento reposa en la producción de un desplazamiento patrimonial indirecto, que es beneficioso para el dueño del suelo. Lo cual quiere decir que el dueño del suelo no estará obligado frente al dueño de los materiales, si con anterioridad hubiera resarcido de éstos al constructor.” supra, pág. 273.
Precisamente, esta es la razón primordial que milita en contra de la imposición de una responsabilidad solidaria al dueño del suelo. En la medida en que el dueño no es parte - inicialmente al menos - del negocio jurídico entre el dueño de los materiales, planta o semilla y el edificador, plantador o sembrador, sería altamente debatible imponerle responsabilidad solidaria por la acción de otro. Más aún, bajo el supuesto de que pudiera darse un pago directo de los materiales, plantas o semilla por el dueño el suelo al edificador, plantador o sembrador, sin que dicho pago llegara a manos del dueño de los materiales, plantas o semilla, bajo el principio de responsabilidad solidaria se le estaría imponiendo al dueño del suelo la obligación de pagar dos veces, sin perjuicio por supuesto de la correspondiente acción de nivelación entre deudores solidarios. La realidad es que bajo una situación como esta no habría ninguna razón que justificara la imposición de una mayor responsabilidad ya sea al dueño del suelo, ya sea el dueño de los materiales, plantas o semilla.
Luis Rivera, en cambio, parece favorecer la imposición de la responsabilidad solidaria del dueño del suelo cuando este opta por quedarse con lo edificado, plantado o sembrado, supra. págs. 43-44. Por otro lado, y citando a Alonso Pérez, parece acoger la idea de que se debe limitar la facultad del dueño del suelo de ejercer sus derechos cuando el dueño de los materiales, plantas o semillas haya obrado de buena fe. Alonso Pérez, Mariano; Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, Tomo V, vol. 1 2da. Ed. 1990. El argumento adelantado en apoyo de dicha posición es que lo edificado, plantado o sembrado bien podría ser de mayor utilidad y provecho socio-económico que el mero suelo, y que no se le debe reconocer al dueño del suelo sino subsidiariamente la facultad de demoler o arrancar lo edificado, plantado o sembrado contemplado en nuestro artículo 299. Este argumento nos parece un non sequitur. Una cosa es la responsabilidad que pudiera tener el dueño del suelo frente al dueño de los materiales, plantas o semilla; otra la limitación de la facultad del dueño del suelo de ejercer las acciones contempladas en el artículo 761, supra.
Ambas posiciones discurren a partir de supuestos distintos. El hecho de que una edificación, plantación o siembra sea socio-económicamente valiosa es en última instancia una valoración que en nada incide sobre el derecho del dueño de los materiales o semilla de buena fe a ser resarcido. Es decir, independientemente de cómo se valore la edificación, plantación o siembra para fines de determinar si el dueño del suelo estará facultado a ejercer el remedio concedido por el artículo 761, supra, el dueño de los materiales o semilla que haya obrado de buena fe siempre tendrá derecho a ser resarcido por los mismos. La controversia, por supuesto, es por quién: ¿por el edificador, plantador o sembrador, o por el dueño del suelo? En este sentido, el principio de subsidiariedad parecería ser la fijación de un término intermedio de responsabilidad, reconociendo implícitamente que bajo algunas circunstancias bien podría el dueño del suelo venir obligado a pagar dos veces; así como imponiéndole al dueño de los materiales, plantas o semillas la obligación de pasar por el patrimonio del edificador, plantador o sembrador antes de llegar al dueño del suelo.
La segunda hipótesis es que el dueño de los materiales, plantas o semillas hubiera actuado de mala fe. Bajo este supuesto, contrario sensus, le serían entonces aplicables todos los principios referentes al edificador, plantador o sembrador de mala fe. No obstante, quedaría por aclarar exactamente el sentido y alcance del término mala fe aplicado al dueño de los materiales, plantas o semillas. Diez Picazo, siguiendo a Manresa, considera aplicable el hecho de que el dueño de los materiales, plantas o semillas hubiese visto la ejecución del acto a su vista, ciencia y paciencia sin oponerse. supra, pág. 273. El tiempo (y los tribunales) dirá.